Dosarul balcoanelor închise (II): cine aplică legea și cât ar putea costa?

Cristian Radu | News Connect

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor le oferă proprietarilor posibilitatea regularizării balcoanelor închise fără documentele necesare. Legea nu precizează însă câte asemenea situații există, în cât timp pot fi soluționate și dacă administrațiile locale au personalul, arhivele și bugetele necesare.

În primul articol al seriei am analizat cadrul legislativ. În acest al doilea material evaluăm ce s-ar întâmpla în municipiul Brașov dacă numai o parte dintre proprietarii apartamentelor cu balcoane închise ar solicita, într-un interval relativ scurt, clarificarea situației.

Cifrele următoare reprezintă o simulare administrativă, nu o statistică a balcoanelor neautorizate și nici o prognoză oficială a Primăriei Brașov.

Ce știm despre fondul locativ

Programul municipal privind eficiența energetică indică, pentru sfârșitul anului 2023, un fond de 149.139 de locuințe:

• 144.551 de locuințe private;
• 4.588 de locuințe publice.

În 2021, Direcția Județeană de Statistică înregistra 143.646 de locuințe. Evoluția arată ritmul rapid al dezvoltării rezidențiale din ultimii ani.

Cele 149.139 de unități nu sunt toate apartamente în blocuri. Fondul locativ cuprinde și case individuale, clădiri cu puține apartamente și alte categorii de locuințe.

O bază independentă estima, în 2023, aproximativ 94.000 de apartamente în blocurile municipiului. În lipsa unei confirmări oficiale din partea Primăriei, cifra poate fi utilizată numai ca reper privind ordinul de mărime, nu pentru calcularea numărului balcoanelor neautorizate.

Ce nu știm

Nu există, în sursele publice consultate, o evidență privind:

• numărul apartamentelor cu balcon sau logie;
• numărul locuințelor cu două balcoane;
• câte balcoane sunt deschise;
• câte au fost închise cu autorizație;
• câte au fost incluse în proiecte colective;
• câte au fost modificate în timpul reabilitării termice;
• câte nu au documente;
• câte pot fi regularizate în forma actuală.

Fără aceste informații, nu putem afirma că Brașovul are un anumit număr de balcoane neautorizate.

Putem însă calcula ce presiune administrativă ar apărea dacă ar fi depuse 5.000, 10.000 sau 25.000 de solicitări. Nu susținem că aceste cereri vor fi depuse. Testăm capacitatea administrației în trei ipoteze.

Ce presupune un dosar

Un dosar privind un balcon închis nu înseamnă doar înregistrarea unei cereri. În funcție de situație, administrația poate fi obligată să parcurgă mai multe etape:

1. identificarea imobilului, apartamentului și proprietarului;
2. verificarea autorizațiilor din arhiva Primăriei;
3. consultarea proiectului inițial al blocului;
4. verificarea documentației de reabilitare termică;
5. confruntarea datelor cadastrale și fiscale;
6. solicitarea documentelor de la proprietar sau asociație;
7. monitorizarea completării dosarului;
8. analiza urbanistică și tehnică;
9. verificarea expertizelor;
10. controlul în teren, dacă este necesar;
11. emiterea autorizației de regularizare sau respingerea cererii;
12. stabilirea măsurilor de conformare;
13. soluționarea petițiilor și contestațiilor;
14. pregătirea documentelor pentru instanță, în cazurile litigioase;
15. actualizarea evidențelor urbanistice, cadastrale și fiscale.

Fluxul nu aparține exclusiv Serviciului Autorizări Construcții. Pot fi implicate și structurile de disciplină în construcții, Direcția Fiscală, serviciul juridic, registratura, arhiva, compartimentele de cadastru, IT și GIS, Poliția Locală, Inspectoratul de Stat în Construcții și OCPI, în limitele competențelor fiecărei instituții.

Cât durează procesarea unui caz?

Un caz simplu poate fi rezolvat în câteva ore. Unul cu documente vechi, arhive incomplete, expertize, verificări în teren și contestații poate necesita mult mai mult.

Pentru scenariul de referință utilizăm o medie convențională de zece ore de muncă administrativă pentru fiecare dosar, împărțite între mai multe compartimente.

Este o ipoteză de calcul, nu un timp comunicat de Primăria Brașov.

Un angajat nu are toate cele aproximativ 2.000 de ore anuale disponibile exclusiv pentru această activitate. Trebuie luate în calcul concediile, zilele libere, ședințele, instruirea, corespondența și celelalte atribuții.

Modelul utilizează aproximativ 1.200 de ore productive anual pentru fiecare post.

La o medie de zece ore pentru un caz, rezultă o capacitate teoretică de 120 de dosare anual.

Cum se schimbă necesarul de personal

Pentru a nu transforma media de zece ore într-o certitudine, simularea include trei niveluri de complexitate:

Durata medie a unui dosar	5.000 de cereri	10.000 de cereri	25.000 de cereri
5 ore	5 posturi operative	9 posturi	21 de posturi
10 ore	9 posturi operative	17 posturi	42 de posturi
15 ore	13 posturi operative	25 de posturi	63 de posturi

Calculul presupune rezolvarea solicitărilor într-o perioadă de cinci ani.

La personalul operativ trebuie adăugate posturile pentru registratură, arhivă, IT, relația cu publicul, coordonare și verificarea calității.

În scenariul de referință, construit pe media de zece ore, rezultă:

Scenariu	Cereri în cinci ani	Personal operativ	Personal de suport	Total estimat
Limitat	5.000	9	2	11 persoane
Mediu	10.000	17	4	21 de persoane
Extins	25.000	42	9	51 de persoane

Aceste cifre nu reprezintă propuneri de modificare imediată a organigramei. Ele arată dimensiunea teoretică a resurselor necesare în condițiile ipotezelor stabilite.

Personalul existent are deja propria activitate

Raportul Primăriei Brașov pentru anul 2024 arată că Serviciul Autorizări Construcții a eliberat:

• 456 de autorizații de construire sau desființare;
• 3.063 de certificate de urbanism;
• 274 de certificate pentru dare în folosință, atestarea edificării, rectificări și alte operațiuni;
• a efectuat 218 controale pentru recepția lucrărilor.

La acestea se adaugă solicitările cetățenilor, corespondența, anunțurile privind începerea lucrărilor și urmărirea taxelor.

Personalul existent nu poate fi transferat integral către dosarele balcoanelor fără afectarea serviciilor curente. Un flux suplimentar important ar putea întârzia certificatele de urbanism, autorizațiile și proiectele de investiții.

Angajările nu pot fi făcute peste noapte

Primăria trebuie să respecte:

• organigrama aprobată de Consiliul Local;
• statul de funcții;
• limitele numărului de posturi;
• procedurile de recrutare în sectorul public;
• plafonul cheltuielilor de personal;
• restricțiile fiscal-bugetare aplicabile.

În scenariile cu volume mari de cereri, soluția nu poate fi doar angajarea permanentă a zeci de persoane.

Pot fi necesare:

• o structură temporară;
• redistribuirea unor posturi;
• detașări;
• contractarea digitalizării arhivei;
• servicii externe pentru activitățile care pot fi externalizate legal;
• acorduri cu experți;
• finanțare de la bugetul de stat;
• un proiect distinct de inventariere și digitalizare.

Banii nu rezolvă automat nici deficitul de arhitecți, ingineri și juriști disponibili pentru administrația publică.

Cât ar costa personalul

Lista veniturilor salariale publicată de Primăria Brașov în septembrie 2025 indică salarii de bază brute de:

• 9.360–11.386 de lei pentru consilieri, inspectori și consilieri juridici;
• 7.481–9.871 de lei pentru referenți și referenți de specialitate;
• 15.762 de lei pentru un șef de serviciu;
• 19.320 de lei pentru arhitectul-șef.

Pentru simulare utilizăm un cost anual mediu de 135.000 de lei pentru fiecare post, incluzând salariul brut, contribuția angajatorului și drepturile salariale estimate.

Echipamentele, mobilierul, spațiile și investițiile informatice sunt calculate separat.

Scenariu	Personal total	Cost anual estimat	Costul personalului pentru cinci ani
5.000 de dosare	11	1,49 mil. lei	7,4 mil. lei
10.000 de dosare	21	2,84 mil. lei	14,2 mil. lei
25.000 de dosare	51	6,89 mil. lei	34,4 mil. lei

Valorile nu includ eventualele majorări salariale din următorii cinci ani. În funcție de evoluția salariilor, costurile efective pot fi mai mari.

Infrastructura administrativă

O echipă dedicată ar avea nevoie de:

• calculatoare și monitoare;
• scanere profesionale;
• semnături electronice;
• mobilier și spații;
• tablete și aparate foto pentru teren;
• echipamente de măsurare;
• acces la bazele cadastrale;
• soluții de mobilitate pentru controale;
• stocare securizată a documentelor.

În lipsa unui inventar și a unui caiet de sarcini, aceste costuri nu pot fi calculate exact. Pentru simulare este utilizată o rezervă de planificare, care trebuie înlocuită ulterior cu un deviz tehnic.

Problema arhivelor

O parte dintre balcoanele aflate în discuție au fost închise în urmă cu 10, 20 sau 30 de ani.

Dacă autorizațiile, planurile, proiectele de reabilitare și procesele-verbale de recepție nu sunt digitalizate și indexate după adresă, bloc și apartament, verificarea fiecărui dosar poate presupune căutări manuale.

Primăria ar avea nevoie de:

• scanarea documentelor istorice;
• indexarea după adresă și număr cadastral;
• corelarea cu baza GIS;
• conectarea evidențelor urbanistice și fiscale;
• evidențierea proiectelor de reabilitare termică;
• un registru al notificărilor și regularizărilor;
• o platformă prin care proprietarul să urmărească dosarul.

Și aceste cheltuieli pot fi stabilite numai după inventarierea arhivei, identificarea documentelor deja digitalizate și definirea interoperabilității dintre sistemele existente.

Costurile de funcționare

La personal și digitalizare se adaugă:

• tipărirea și transmiterea notificărilor;
• confirmările de primire;
• mentenanța aplicațiilor;
• deplasările pe teren;
• carburanții și întreținerea vehiculelor;
• relația telefonică și directă cu publicul;
• serviciile juridice;
• pregătirea dosarelor pentru instanță;
• spațiile și utilitățile.

Pentru simulare, costurile logistice și de funcționare sunt tratate ca rezervă bugetară. Valoarea exactă nu poate fi cunoscută fără stabilirea fluxului și a numărului de solicitări.

Bugetul brut al operațiunii

Pe baza ipotezelor prezentate, rezultă următoarele intervale orientative:

Scenariu	Personal, cinci ani	Digitalizare, dotări și logistică	Funcționare și rezervă	Buget brut estimat
5.000 de dosare	7,4 mil. lei	2–3 mil. lei	1–2 mil. lei	10–13 mil. lei
10.000 de dosare	14,2 mil. lei	3–5 mil. lei	2–4 mil. lei	19–23 mil. lei
25.000 de dosare	34,4 mil. lei	5–8 mil. lei	5–9 mil. lei	44–51 mil. lei

Intervalele pentru digitalizare și logistică nu provin dintr-un deviz al Primăriei. Sunt rezerve orientative introduse pentru a evidenția componentele care trebuie bugetate.

În scenariul mediu, efortul brut ar fi de aproximativ 4–5 milioane de lei anual, timp de cinci ani. În scenariul extins, s-ar apropia de 9–10 milioane de lei pe an.

Cheltuielile secțiunii de funcționare a municipiului au depășit un miliard de lei în 2025. Operațiunea ar putea fi suportabilă raportat la întregul buget municipal, dar ar deveni importantă pentru structurile administrative direct implicate. extranet.brasovcity.ro

Cheltuiala brută nu este același lucru cu impactul net

Simularea nu scade eventualele venituri provenite din:

• taxele pentru documentele emise;
• taxele aferente regularizării;
• eventualele amenzi;
• majorările fiscale aplicate în condițiile legii.

Aceste venituri nu pot fi anticipate înainte de stabilirea numărului și tipului dosarelor.

Amenzile nu pot fi tratate ca obiectiv bugetar și nici ca sursă sigură de finanțare. Prin urmare, articolul evaluează cheltuiala brută, nu costul net final pentru bugetul local.

Cine ar trebui să suporte costurile?

Proprietarul poate fi obligat să suporte documentația și expertizele necesare propriului dosar, în condițiile legii.

Nu ar trebui însă să îi fie transferate costurile pentru:

• digitalizarea arhivei Primăriei;
• găsirea autorizațiilor emise de administrație;
• corectarea erorilor din proiectele publice;
• dezvoltarea sistemului informatic;
• suplimentarea personalului autorității;
• clarificarea neconcordanțelor dintre bazele publice de date.

Dacă noul Cod generează la nivel național un volum mare de regularizări, Guvernul și Ministerul Dezvoltării trebuie să asigure metodologia, procedurile unitare și o parte din finanțare.

Altfel, o obligație stabilită de stat va fi plătită din bugetele locale, iar rezultatele vor depinde de resursele fiecărei primării.

Soluția rațională: verificarea blocului înaintea apartamentului

Primăria nu ar trebui să înceapă prin trimiterea unui număr mare de notificări individuale.

Primul pas ar trebui să fie verificarea la nivelul clădirii:

• autorizația inițială;
• proiectul fațadei;
• intervențiile autorizate ulterior;
• proiectele de reabilitare termică;
• documentele de recepție;
• situația cadastrală;
• soluțiile colective de închidere a balcoanelor.

Dacă un bloc a fost reabilitat în baza unui proiect autorizat care a inclus balcoanele, nu este rațional ca fiecare proprietar să demonstreze separat aceeași situație.

Analiza la nivel de bloc ar permite împărțirea cazurilor în câteva categorii:

1. lucrări autorizate și documentate;
2. lucrări colective cu documentație incompletă;
3. intervenții individuale conforme cu soluția fațadei;
4. intervenții individuale diferite de proiect;
5. lucrări care afectează structura sau domeniul public;
6. situații care necesită expertiză și regularizare.

Un proiect-pilot ar trebui să înceapă cu un număr limitat de cartiere și cu o echipă mixtă. Costul său nu poate fi stabilit înaintea inventarierii arhivei, dar trebuie bugetate distinct digitalizarea, personalul temporar, verificările în teren și dezvoltarea sistemului informatic.

Abia după această etapă s-ar putea calcula credibil numărul dosarelor și bugetul final.

Întrebările pentru Primăria Brașov

Pentru a trece de la simulare la date reale, Primăria ar trebui să comunice:

• câte apartamente în blocuri sunt înregistrate în municipiu;
• câte blocuri au fost reabilitate termic;
• în câte proiecte au fost incluse balcoanele;
• câte autorizații pentru închiderea balcoanelor au fost emise;
• câte solicitări de regularizare au fost depuse după 25 august 2026;
• câte posturi are Serviciul Autorizări Construcții;
• câte sunt ocupate și câte sunt vacante;
• dacă arhiva autorizațiilor este digitalizată;
• dacă a fost evaluat impactul noii legi;
• dacă se pregătește un ghid local pentru proprietari;
• ce buget suplimentar ar fi necesar.

Dincolo de cifre: presiunea asupra oamenilor

Presiunea nu se exercită numai asupra Primăriei.

Proprietarii sunt puși în situația de a căuta documente vechi, de a verifica proiecte pe care poate nu le-au comandat și de a demonstra împrejurări care preced cumpărarea apartamentului.

Pentru unii, regularizarea poate însemna:

• drumuri repetate la instituții;
• costuri cu expertizele și documentația;
• incertitudine privind impozitul;
• teama unei amenzi;
• dificultăți la vânzare, moștenire sau creditare;
• conflicte în asociația de proprietari;
• imposibilitatea identificării persoanei care a executat lucrarea.

Presiunea socială este deja vizibilă în numărul mare de postări, întrebări și interpretări apărute în spațiul public. Lipsa unui mesaj unitar amplifică neliniștea.

O procedură neclară nu produce doar dosare. Produce teamă, suspiciune și neîncredere între cetățean și administrație.

Concluzie

Legea poate obliga proprietarul să-și clarifice situația, dar nu creează prin ea însăși personal, arhive digitale și capacitate administrativă.

Dacă numai 5.000–10.000 de proprietari brașoveni ar solicita într-un interval scurt clarificarea situației, administrația s-ar putea confrunta cu un volum suplimentar comparabil sau mai mare decât activitatea anuală actuală a Serviciului Autorizări Construcții.

De aceea, înainte de sancțiuni și impozite majorate, statul trebuie să răspundă unei întrebări simple: cine va face toată această muncă, în cât timp și din ce buget?

Înainte să le ceară proprietarilor să găsească documente de acum 20 sau 30 de ani, administrația trebuie să demonstreze că își poate găsi propriile autorizații, proiecte și responsabilități.

Altfel, regularizarea riscă să nu rezolve dezordinea administrativă, ci doar să o transfere către cetățean.

Notă editorială

Acest articol nu stabilește numărul balcoanelor închise fără documente din municipiul Brașov și nu anticipează câte cereri vor fi depuse.

Este o simulare editorială de capacitate administrativă, construită pentru a identifica activitățile necesare, resursele umane, bugetele aproximative și punctele critice ale unui posibil flux de regularizare.

Scenariile de 5.000, 10.000 și 25.000 de dosare, timpul mediu de procesare și costurile logistice sunt ipoteze de lucru. Ele nu provin dintr-o evaluare oficială a Primăriei Brașov și trebuie înlocuite cu date administrative, inventare și devize reale înaintea adoptării unor decizii bugetare.

Simularea evidențiază însă un fapt care nu mai poate fi ignorat: presiunea nu va cădea doar asupra administrației. Ea se exercită deja asupra oamenilor, confruntați cu informații contradictorii, documente vechi, costuri potențiale și teama unor sancțiuni.

Scopul materialului nu este amplificarea acestei temeri, ci mutarea discuției către responsabilitate, capacitate administrativă și soluții aplicabile.