Dosarul balcoanelor închise (I): între prescripție și regularizare. Ce prevede în realitate noua lege – ANALIZĂ NEWS CONNECT

Cristian Radu | News Connect

Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a schimbat regulile aplicabile închiderii balcoanelor și logiilor. Actul normativ nu permite însă executarea acestor lucrări oricum, fără documentație și fără informarea autorităților locale.

Legea a declanșat și o dezbatere publică puternică. Proprietari, avocați, arhitecți și specialiști în urbanism publică interpretări care nu ajung întotdeauna la aceleași concluzii.

Codul a intrat în vigoare, dar modul său concret de aplicare continuă să ridice întrebări.

Legea a intrat în vigoare la 25 august, dar a fost promulgată anterior

Prima clarificare privește data actului normativ.

Legea nr. 169/2026 nu a fost promulgată la 25 august. Decretul nr. 720 pentru promulgarea legii este datat 4 august 2026, iar legea a primit numărul 169 și poartă data de 5 august 2026.

Actul normativ a fost publicat în Monitorul Oficial la 10 august și a intrat în vigoare la 25 august 2026. De la aceeași dată au fost abrogate Legea nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul.

Balcoanele care urmează să fie închise

Pentru lucrările viitoare, Codul introduce o procedură simplificată.

Închiderea logiilor și balcoanelor din clădirile de locuințe colective poate fi realizată, în anumite condiții, fără autorizație de construire, dar pe baza unei notificări transmise primăriei.

Prin urmare, „fără autorizație” nu înseamnă „fără acte”.

Articolul 294 prevede că lucrarea trebuie să respecte reglementările urbanistice și să se bazeze pe un proiect întocmit de specialiști. Codul condiționează procedura de închiderea „în mod unitar” a logiilor și balcoanelor. l

Textul nu explică însă suficient dacă această uniformitate trebuie asigurată la nivelul apartamentului, al unei coloane de balcoane sau al întregii fațade. Nu precizează nici cum trebuie procedat atunci când fațada este deja modificată prin intervenții succesive și diferite.

Aceasta este una dintre clarificările pe care autoritățile trebuie să le ofere înainte ca proprietarii și primăriile să poată aplica unitar procedura.

Notificarea nu este o simplă informare

Primăria poate:

• accepta notificarea, inclusiv prin mecanismul aprobării tacite;
• solicita clarificări sau documente suplimentare;
• cere obținerea unor avize;
• constata că lucrarea necesită autorizație;
• respinge notificarea dacă proiectul contravine reglementărilor.

Termenul legal de analiză este de cel mult 15 zile lucrătoare. Începerea lucrărilor nu se confundă însă cu simpla depunere a notificării. Solicitantul trebuie să respecte termenele, documentația tehnică și eventualele condiții stabilite de autoritate.

Procedura simplificată nu elimină regulile privind proprietatea comună. Fațada blocului nu aparține exclusiv proprietarului unui apartament. Rămân relevante regulile privind asociația de proprietari, vecinii afectați și intervențiile asupra elementelor comune ale clădirii.

În zonele construite protejate, în zonele de protecție ale monumentelor istorice și în cazul clădirilor cu regim special pot fi necesare avize suplimentare ori o altă procedură.

Ce se întâmplă cu balcoanele închise în urmă cu 10, 20 sau 30 de ani

Vechimea lucrării nu poate fi ignorată.

Un balcon închis acum 20 de ani a fost realizat sub regimul unei legislații care între timp a fost abrogată. Legalitatea intervenției trebuie analizată, în primul rând, în raport cu normele aflate în vigoare la momentul executării și cu documentele existente atunci.

Dacă lucrarea a avut autorizație, a fost inclusă într-un proiect colectiv sau a fost executată în cadrul unei intervenții autorizate asupra blocului, proprietarul nu poate fi considerat automat autorul unei lucrări nelegale doar pentru că balconul a fost închis în urmă cu mulți ani.

Problema este mai complicată atunci când proprietarul nu mai deține documentele sau nu știe dacă acestea au fost întocmite de constructor, asociația de proprietari ori autoritatea care a coordonat o lucrare publică.

Înaintea oricărei sancțiuni, administrația trebuie să verifice propriile arhive, proiectul clădirii, autorizațiile emise și documentele de recepție.

Reabilitarea termică nu dovedește automat legalitatea închiderii

Există blocuri în care balcoanele au fost închise sau tâmplăria a fost înlocuită în perioada lucrărilor de reabilitare termică.

Această împrejurare trebuie verificată, dar nu reprezintă singură dovada legalității.

Pot exista mai multe situații:

• închiderea a fost prevăzută în proiect și în autorizație;
• proiectul a inclus numai înlocuirea tâmplăriei existente;
• balconul fusese închis anterior;
• proprietarul a realizat separat lucrarea;
• intervenția executată diferă de proiect;
• lucrarea a fost autorizată, dar nu a fost actualizată cadastral.

Trebuie verificat dacă închiderea balconului apare în proiect, în autorizația de construire și în documentele de recepție. Responsabilitatea nu poate fi stabilită doar prin constatarea că balconul este închis.

Abrogarea legii vechi nu legalizează automat lucrarea

Dacă balconul a fost închis fără documentele cerute la momentul respectiv, abrogarea legii vechi nu transformă automat lucrarea într-una legală.

Trebuie însă separate două probleme:

• răspunderea contravențională pentru fapta săvârșită atunci;
• situația administrativă actuală a lucrării.

Prin Decizia nr. 16 din 20 iulie 2020, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, pentru o construcție executată fără autorizație și terminată în fapt, termenul de prescripție a răspunderii contravenționale curge de la data terminării efective a construcției, nu din momentul în care autoritatea o descoperă.

Aplicarea acestei reguli unui caz concret depinde însă de:

• data la care lucrarea a fost terminată;
• posibilitatea dovedirii acestei date;
• natura exactă a abaterii;
• existența unor intervenții ulterioare;
• identitatea persoanei care a executat lucrarea;
• legislația aplicabilă la momentul respectiv.

Intrarea în vigoare a noului Cod nu ar trebui să reactiveze o răspundere contravențională stinsă prin prescripție. Dar prescripția unei amenzi nu înseamnă automat legalizarea lucrării.

Cu alte cuvinte, amenda pentru fapta veche poate fi prescrisă, dar situația documentară a balconului poate rămâne neclarificată.

Autorizația de regularizare

Pentru lucrările realizate anterior fără documentele necesare, Codul introduce autorizația de regularizare.

Aceasta poate fi solicitată și pentru închiderea balcoanelor, dacă lucrarea nu presupune extinderea pe domeniul public și dacă sunt respectate condițiile urbanistice și tehnice.

Autoritatea poate verifica:

• rezistența mecanică și stabilitatea;
• securitatea la incendiu;
• igiena, sănătatea și mediul;
• siguranța în exploatare;
• protecția împotriva zgomotului;
• economia de energie și izolarea termică.

Verificările pot presupune expertize întocmite de specialiști atestați.

Regularizarea nu este automată. Primăria poate solicita lucrări de aducere la conformitate. Dacă cerințele legale nu pot fi îndeplinite, poate fi declanșată procedura pentru desființarea totală sau parțială a intervenției.

Nu există o „taxă pe balcon”

Codul nu introduce o taxă distinctă pentru balcoane.

Articolul 301 prevede însă că, pentru clădirile în care au fost executate lucrări fără respectarea procedurilor legale și care nu au fost regularizate, valoarea impozitului pe clădire se majorează cu 100%.

Majorarea nu operează automat pentru toate locuințele cu balcoane închise. Potrivit textului legal, ea începe din momentul constatării situației neautorizate de către autoritatea locală și continuă până la regularizarea sau desființarea lucrării.

Plata impozitului majorat nu înseamnă intrarea în legalitate și nu înlocuiește autorizația de regularizare.

Modul în care prevederea va fi aplicată apartamentelor cu balcoane închise anterior intrării în vigoare a Codului nu este însă clarificat printr-o practică administrativă unitară.

Rămân întrebări importante:

• majorarea privește întregul impozit datorat pentru apartament?
• cum este tratată o lucrare foarte veche?
• cine trebuie să dovedească data executării?
• ce se întâmplă când proprietarul actual nu a realizat lucrarea?
• cum sunt tratate intervențiile executate în cadrul programelor publice?

Aceste probleme nu pot fi rezolvate prin interpretări diferite de la o primărie la alta.

Promisiunea ministrului nu modifică încă legea

Ministrul Dezvoltării, Alexandru Stoica, a declarat că proprietarii nu vor plăti taxe înzecite și nici impozite duble pentru balcoanele închise cu bună-credință.

El a anunțat analizarea problemelor apărute, inclusiv a cazurilor în care balcoanele au fost închise în perioada programelor de reabilitare termică derulate de primării.

Ministrul a precizat că analiza va fi transmisă Parlamentului, pentru modificarea prevederilor considerate incorect sau imposibil de aplicat.

Declarația are, deocamdată, valoarea unui angajament politic. Până la modificarea efectivă a Codului, prevederile actuale rămân în vigoare. Un ministru nu poate suspenda aplicarea unei legi printr-o declarație publică.

Presiunea publică poate determina revizuirea legii

Subiectul a generat numeroase interpretări în rețelele sociale, inclusiv din partea unor avocați și specialiști în urbanism. Mesajele nu coincid în privința prescripției, regularizării și aplicării majorării impozitului.

Diversitatea opiniilor nu înseamnă că toate interpretările sunt corecte. Arată însă că legea și procedurile sale de aplicare nu au fost explicate suficient de clar.

Dezbaterea publică a produs deja o reacție politică. Ministrul Dezvoltării a anunțat analizarea problemelor și posibile modificări legislative. Presiunea poate crește în următoarele săptămâni și poate conduce la:

• instrucțiuni unitare de aplicare;
• modificarea unor articole;
• reglementarea distinctă a lucrărilor vechi;
• clarificarea situației balcoanelor închise prin programe publice;
• simplificarea procedurii de regularizare;
• delimitarea responsabilităților proprietarilor și administrațiilor.

Până la adoptarea unor modificări, rămâne valabil textul actual al Codului, nu interpretarea care obține cele mai multe distribuiri.

Ce trebuie verificat înaintea unei sancțiuni

În cazul unui balcon închis în urmă cu mulți ani, autoritatea locală ar trebui să clarifice:

• când a fost executată lucrarea;
• ce legislație era în vigoare;
• dacă a existat o autorizație individuală sau colectivă;
• dacă intervenția a făcut parte dintr-un proiect autorizat;
• dacă documentele se află în arhiva primăriei sau a asociației;
• dacă răspunderea contravențională este prescrisă;
• dacă lucrarea poate fi regularizată în forma actuală.

Adevărata problemă nu este simpla existență a unui balcon închis. Trebuie diferențiate situațiile autorizate, lucrările realizate prin proiecte publice și intervențiile individuale executate fără respectarea procedurilor.

Nu toate balcoanele vechi sunt nelegale. O amendă prescrisă nu poate fi reactivată automat. Iar lipsa documentelor aflate în posesia proprietarului nu dovedește singură existența unei ilegalități.

Înainte să sancționeze cetățeanul, administrația trebuie să-și verifice propria arhivă și propria responsabilitate.

În timp ce juriștii discută cum trebuie interpretată legea, rămâne o întrebare la fel de importantă: au primăriile oamenii, arhivele, sistemele informatice și bugetele necesare pentru a o aplica?

În articolul următor analizăm cazul municipiului Brașov. Nu pentru a pretinde că știm câte balcoane sunt neautorizate, ci pentru a vedea ce s-ar întâmpla dacă numai o parte dintre proprietari ar solicita, într-un interval scurt, clarificarea situației.