Piața imobiliară din Brașov: prețurile cresc, dar tranzacțiile scad. Cine mai cumpără?

Cristian Radu | News Connect

Piața imobiliară brașoveană transmite două semnale aparent contradictorii. Prețurile solicitate de proprietari și dezvoltatori continuă să crească, dar numărul locuințelor tranzacționate scade puternic.

În septembrie 2026, prețul mediu cerut pentru apartamentele din municipiul Brașov a ajuns la 2.309 euro pe metru pătrat, cu aproximativ 4,5% peste nivelul din aceeași lună a anului trecut. În județ au fost însă tranzacționate, în primele nouă luni, numai 4.292 de unități individuale, cu 28% mai puține decât în perioada similară din 2025.

Piața nu s-a prăbușit, dar nici nu mai funcționează în ritmul anilor anteriori. Oferta își păstrează pretențiile, în timp ce cumpărătorii devin mai puțini, mai precauți și mai greu de convins.

Cât costă apartamentele, în funcție de numărul camerelor

Statisticile diferă în funcție de platformă, de perioada analizată și de structura ofertelor. O analiză realizată în octombrie 2026 pe baza a peste 2.300 de anunțuri active indică următoarele valori mediane:

Tipul locuinței	Prețul median	Prețul pe metru pătrat
Garsonieră	65.000 euro	2.086 euro/mp
Apartament cu o cameră	71.500 euro	2.142 euro/mp
Apartament cu două camere	114.000 euro	2.105 euro/mp
Apartament cu trei camere	145.000 euro	2.000 euro/mp
Apartament cu minimum patru camere	183.500 euro	1.953 euro/mp

Datele arată că prețul total crește odată cu suprafața, dar valoarea pe metru pătrat tinde să scadă în cazul apartamentelor mai mari. Garsonierele și locuințele cu o cameră rămân relativ scumpe raportat la suprafață, deoarece sunt mai accesibile ca valoare totală și sunt căutate pentru închiriere.

Pentru apartamentele cu două camere, cea mai căutată categorie, estimările diferă semnificativ. Unele platforme indică o mediană de aproximativ 114.000 de euro, în timp ce alte baze de anunțuri ajung la 128.800–133.000 de euro.

Diferența poate proveni din ponderea locuințelor noi, suprafețele incluse și zonele în care sunt concentrate ofertele. Nu înseamnă că un apartament s-a scumpit cu aproape 20.000 de euro de la o platformă la alta, ci că sunt analizate eșantioane diferite.

Locuințele noi și cele vechi

Diferența dintre apartamentele noi și cele vechi devine tot mai vizibilă.

În octombrie 2026, apartamentele construite după 2010 erau promovate la o mediană de aproximativ 136.000 de euro și 2.297 de euro pe metru pătrat. Cele construite până în 2009 aveau o mediană de aproximativ 100.000 de euro și 1.908 euro pe metru pătrat.

Indicele Imobiliare.ro, care folosește o metodologie diferită, indica pentru septembrie aproximativ 2.785 de euro pe metru pătrat la apartamentele noi și 2.241 de euro la cele vechi.

În cazul proiectelor finalizate recent, prețul locuinței nu include întotdeauna toate costurile. Locul de parcare, boxa, finisajele suplimentare și TVA pot fi facturate separat. Din octombrie 2026, locuințele noi sunt afectate de cota de TVA de 21%, iar cumpărătorul trebuie să verifice dacă taxa este inclusă în prețul afișat.

Cât costă o casă în Brașov

Pentru case și vile, valoarea mediană solicitată în octombrie era de aproximativ 260.000 de euro, respectiv 1.727 de euro pe metru pătrat util.

Jumătate dintre ofertele analizate se încadrau între aproximativ 1.187 și 2.286 de euro pe metru pătrat. Eșantionul cuprindea 305 proprietăți.

Diferențele sunt considerabile. O casă veche, care necesită renovare, nu poate fi comparată direct cu o vilă nouă, eficientă energetic, situată într-un ansamblu rezidențial. La fel de importante sunt:

• suprafața și forma terenului;
• accesul la drum public;
• racordarea la apă, canalizare și gaze;
• anul construcției și structura de rezistență;
• costurile de întreținere;
• situația cadastrală;
• distanța față de oraș;
• accesul la transport, școli și servicii.

În cazul caselor din localitățile metropolitane, prețul de cumpărare poate fi mai mic decât în municipiu, dar costul real al locuirii trebuie să includă naveta, timpul pierdut în trafic și, uneori, necesitatea utilizării a două autoturisme.

Prețul cerut nu este prețul plătit

Indicii imobiliari reflectă în principal așteptările vânzătorilor. Ei nu arată valoarea finală negociată și înscrisă în contract.

Un proprietar poate solicita 130.000 de euro, dar poate vinde cu 120.000. Un altul poate păstra locuința în piață mai multe luni fără să reducă prețul. Atât timp cât anunțul rămâne activ, valoarea solicitată intră în statistici, chiar dacă nu există un cumpărător dispus să o plătească.

România nu oferă încă publicului un indice local suficient de detaliat al prețurilor efective de tranzacționare. În lipsa lui, piața este descrisă mai ales prin anunțuri, în timp ce prețurile înscrise în contractele autentificate rămân mai puțin vizibile.

De aici apare și impresia că locuințele se scumpesc permanent, chiar și atunci când numărul vânzărilor se reduce.

Cu 28% mai puține locuințe tranzacționate

Datele prelucrate pe baza raportărilor ANCPI arată că, în primele nouă luni din 2026, în județul Brașov au fost tranzacționate 4.292 de unități individuale, față de 5.964 în aceeași perioadă din 2025.

În septembrie au fost înregistrate 531 de tranzacții, cu 17% mai puține decât în septembrie 2025. Pe intervalul ultimelor 12 luni, scăderea ajunge la aproximativ 27%.

Unele analize indică o reducere de 63,3% a tranzacțiilor rezidențiale în trimestrul al treilea, comparativ cu perioada similară din 2025. Procentul trebuie interpretat cu prudență.

Atacul cibernetic asupra infrastructurii ANCPI a perturbat timp de aproximativ o lună înregistrarea operațiunilor, afectând mai ales datele din iulie. Scăderea statistică trimestrială nu poate fi atribuită integral lipsei cumpărătorilor.

Totuși, blocajul informatic nu explică întreaga evoluție. În septembrie, Brașovul a rămas singura piață rezidențială majoră analizată în care vânzările nu au revenit peste nivelul aceleiași luni din anul anterior.

Scad și operațiunile ipotecare

În primele nouă luni din 2026 au fost înregistrate în județ 2.444 de operațiuni ipotecare asupra unităților individuale, cu 29% mai puține decât în perioada similară din 2025.

În septembrie au fost 325 de operațiuni, în scădere cu 38% față de septembrie anul precedent.

Diminuarea poate reflecta mai puține achiziții finanțate prin credit, prudența cumpărătorilor și dificultatea încadrării într-un împrumut suficient de mare pentru prețurile actuale.

La aceasta se adaugă avansul, costurile notariale, amenajarea, locul de parcare și diferența dintre venitul familiei și rata acceptată de bancă.

Zece ani de salariu pentru un apartament

Un apartament de 55 de metri pătrați, calculat la prețurile solicitate în Brașov, echivalează cu aproximativ 10,1 ani de salariu mediu net, în ipoteza teoretică în care întregul venit ar fi economisit.

În viața reală, o familie plătește hrană, utilități, transport, educație și alte cheltuieli. Perioada necesară pentru acumularea prețului integral este, evident, mult mai mare.

La actualele niveluri, o parte dintre familii sunt împinse către apartamente mai mici, blocuri mai vechi sau localitățile din zona metropolitană.

Cât costă chiriile, în funcție de numărul camerelor

O analiză a ofertelor active din octombrie indica următoarele valori mediane sau reprezentative:

Tipul locuinței	Chiria lunară
Garsonieră	aproximativ 350 euro
Apartament cu o cameră	aproximativ 395 euro
Apartament cu două camere	aproximativ 500 euro
Apartament cu trei camere	aproximativ 620 euro
Apartament cu minimum patru camere	aproximativ 1.000 euro
Casă sau vilă	aproximativ 600 euro

O altă platformă indica pentru septembrie o mediană generală de 550 de euro și valori medii de 600 de euro pentru două camere și 800 de euro pentru trei camere.

Și aici trebuie păstrată diferența dintre chiria solicitată și cea negociată. Valoarea variază în funcție de zonă, vechime, mobilare, parcare, durata contractului și includerea sau nu a unor costuri.

Oferta nouă continuă să crească

În județul Brașov au fost finalizate aproximativ 3.628 de locuințe în ultimele 12 luni, cu 29% mai multe decât în intervalul anterior.

Creșterea ofertei nu a determinat însă o reducere generală a prețurilor solicitate. Explicațiile pot fi găsite în costurile terenurilor și construcției, fiscalitate, finanțare, infrastructură și strategiile dezvoltatorilor.

Un dezvoltator care dispune de finanțare poate prefera să vândă mai lent decât să reducă prețurile. Dar întâlnirea dintre oferta în creștere și cererea în scădere pune presiune pe termenele de vânzare, discounturi și facilitățile incluse.

Dincolo de știre

Piața imobiliară brașoveană nu poate fi descrisă doar prin formula „prețurile cresc”. Cifrele arată o realitate mai complicată:

• proprietarii și dezvoltatorii cer mai mult;
• tranzacțiile și operațiunile ipotecare scad;
• oferta de locuințe noi crește;
• cumpărătorii decid mai greu;
• chiriile rămân ridicate;
• distanța dintre venituri și prețuri devine tot mai mare.

Este o piață aflată în așteptare.

Vânzătorii nu vor să reducă prețurile. Cumpărătorii nu mai acceptă la fel de ușor orice ofertă și verifică mai atent proiectele, finanțarea, calitatea construcției și costurile suplimentare.

Un reprezentant al unui dezvoltator brașovean declara că decizia de cumpărare poate veni după șase sau opt luni și că apartamentele cu două camere reprezintă aproximativ 70% din vânzările companiei sale. Este perspectiva unui participant la piață, nu o statistică oficială pentru întregul Brașov, dar confirmă prudența mai mare a clienților.

Testul următoarelor luni nu va fi nivelul prețurilor publicate în anunțuri, ci capacitatea acestor prețuri de a se transforma în contracte.

O piață nu este sănătoasă doar pentru că locuințele sunt scumpe. Este sănătoasă atunci când oferta, veniturile, creditarea, infrastructura și nevoile reale ale oamenilor se pot întâlni. La Brașov, această întâlnire devine tot mai dificilă.

Surse

• ANCPI, INS și Imobiliare.ro – date privind prețurile, tranzacțiile, ipotecile și locuințele finalizate. minside.ro
• Imobiliare.ro – indicele prețurilor solicitate în municipiul Brașov. www.imobiliare.ro
• OferteImobiliare.ro – medianele ofertelor de vânzare și închiriere din octombrie 2026. www.oferteimobiliare.ro
• Imobiliare.ro/ImoExpert – analiza tranzacțiilor după atacul informatic asupra ANCPI. www.imobiliare.ro
• Ziarul Financiar – perspectiva unui dezvoltator asupra comportamentului cumpărătorilor.